2023年1月17日全国住房和城乡建设工作会议召开，住建部首次明确地提出“现房销售”的概念。

虽然楼市风向持续以“稳”为主，推进保交楼、稳民生工作，但是迄今已有4个省份开启“现房试点”。

(资料图片仅供参考)

“促进转型”或许会成为2023年楼市的全新亮点，中国的房地产市场将迎来新的“风暴”。

现房时代要来了吗？期房能不能淘汰出市场？

经历了2022年楼市停贷、烂尾、停工，预售制的风险显而易见。

但为何预售制却坚定地实行了近30年。近几年“两会”提议频繁出现“现房销售”建议，但至今依旧没有全面实行现房销售制。

在关注现房销售前，首先来了解一下预售制的形成背景。

中国的商品房预售制度（期房）要追溯到1994年，《城市房地产管理法》《商品房预售管理办法》等文件出台，预售制度正式开启。

中国的商品房起始于80年代，因为房地产市场刚刚起步，市场住房供不应求。而现房销售周期长、成本高，从香港传来的预售制缓解了多方的压力。

因预售制加速了资金周转，增加了全国的住房供应、降低了开发成本，购房者也能用相对现房更低的价格买到房子。

可以说正是因为商品房预售制，推动了房地产的飞速发展。

但是随后预售制度的弊端逐渐显现，因为购房成本的预付，开发周期较长的楼市风险被转嫁到了购房者身上。

而且中国的预售监管为“一城一策”。无论是监管力度和监管范围都有较大差异，难以跟上飞速扩张的楼市。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、教授陈杰曾建议建立购房保险制度。

“居民购买新房后出现烂尾由保险公司先行垫付给予全额或95%赔付，购房者将烂尾楼产权转移给保险公司，由保险公司向开发商追索。”

其实这也是一种风险责任的转移，而“现房销售”则是把风险由开发商全部承担。

曾有专家表示，“现房销售”对市场不利，会导致房价上涨，购房者会吃亏。

其实这对昆明来说完全不是问题，或许房价较高的一线城市，现房销售房价会有波动。

但是昆明市目前新房均价为13229元/㎡，每个月的房价环比波动仅为零点几（几百元的浮动），就算涨价也很微小，对购房者不会造成较大负担。

其实早在多年前，全国多地就把现房销售写进部分土拍文件中，但是这些试行并没有掀起多大的水花，个别项目的价格也并没有参考价值。

截至目前，全国已有4个省份明确试点现房销售，分别为四川、安徽、山东、河南。

对于现房试点省份，目前暂未有详细的执行公告可以参考，部分省份也没有透露具体哪些城市将率先开展，其中仅有河南省明确将郑州、开封两个城市作为试点。

现房销售是否会对房价造成影响，可以参考海南省。

2020年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》提出改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

血拼姐查询了禧泰数据，海口市近五年新房的房价走势，价格一直浮动于 2万元/㎡左右，并没有较大的涨跌。而三亚市新房的均价也浮动在 3.5万元/㎡左右。

显然，现房销售并不会对房价造成多大的冲击。

过去的2022年，昆明市场因为消费力严重不足，许多项目悄无声息地“被现房”。

在连房都难卖出的情况下，以现房为噱头大肆涨价显然是不理智的选择。目前昆明现房在售的项目价格也并没有比期房高很多。

那么，昆明有没有市场环境执行“现房销售”呢？

对于昆明本土民营开发商来说，现房销售显然是比较困难的。现房销售因周期长、投资大的运营模式，需要开发商拥有强大的资金实力和抗风险能力，目前昆明仅有国企或者央企开发商有实力做到。

当然以上的“现房销售”≠“被现房”，真正的现房销售将会是开盘即全货包产品，购房者不是被迫选择别人挑剩下的产品。

就目前市场而言，要在昆明全面开展现房销售没有太大意义，因为2022年房企几乎没有拿地，在售新盘较少，而过去的期房也渐渐成为现房。

如果要享受到现房销售的红利，则是至少2—3年后的事情，不如好好监管目前市场存量的房源，保证能按时交付和交付质量，再看向未来。

写在最后

对于中国人来说，房子不仅仅是家庭的重要资产，更是许多人一辈子的努力目标，买房人实在是太苦了。

对于根本没有烂尾楼的北京，现房销售显得不是那么重要。然而，云南却遍地烂尾楼。

当别的城市已经开始为生活升级而努力时，昆明购房者还在担心能不能有房可住。

未来，无论昆明未来有没有现房试点，只希望楼市少点套路、多点诚信，让这些钢筋混凝土的建筑，多点家的温情。

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